Квартирный вопрос

Во все времена перед человеком стоял главный вопрос: где жить? Земля и жилье на ней всегда и везде были дороги. Необходимо было создать механизм (прежде всего финансовый), позволяющий людям самим решать свои жилищные проблемы. Таким механизмом стало долгосрочное ипотечное кредитование.

Его сутью является предоставление кредита, выдаваемого банком на покупку недвижимого имущества. Сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита. В качестве залога по кредиту может выступать также имущество, уже имеющееся в собственности у заемщика.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. Древние греки этим словом обозначали ответственность должника перед кредитором. На практике это выглядело так: на границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», что в переводе с древнегреческого означает «подпорка», «подставка».

В современном виде ипотечная система сформировалась в Европе к началу XIX столетия. Она использовалась и в дореволюционной России. В Российской Федерации ипотека начала возрождаться в 90-е годы прошлого века. Ипотечное кредитование представляет особый интерес для современной России в связи с хронической нехваткой жилья, что является весьма острой социальной проблемой. Долгосрочное ипотечное кредитование призвано содействовать решению жилищной проблемы для работающего населения, располагающего средним доходом и определенными накоплениями.

Одной из целей развития ипотечного кредитования является переход от строительства жилья за счет бюджетных или муниципальных средств с последующим бесплатным его распределением к системе приобретения жилья гражданами на свободном рынке за счет собственных средств и широкодоступных кредитных ресурсов.

Получить кредит

Получение кредита является непростой процедурой. Для его оформления требуется выполнить определенные условия, выдвигаемые кредитором (банком). Во-первых, необходимо, чтобы кредитор принял или одобрил закладываемое имущество. Во-вторых, банк должен признать финансовую состоятельность получателя кредита. В первом случае это называется аккредитацией предмета залога, во втором – заёмщика. Таким образом банк стремится обезопасить себя от риска невозврата кредита, что может произойти в результате неспособности или нежелания заёмщика возместить в последующем полученные средства (такая ситуация именуется дефолтом). В этом случае кредитору для возврата выданных средств придется продать заложенную недвижимость должника.

Доступность кредита связана также с его основными условиями, такими как величина первоначального взноса (доля собственных средств заёмщика, выделяемых на покупку недвижимости), срок, на который выдаются средства, и процентная ставка по кредиту.

В качестве примера можно привести практику кредитования в начале 2000-х г., когда благоприятная экономическая ситуация позволила сделать условия ипотеки достаточно либеральными, что привело к быстрому росту ипотечного кредитования. Так, в 2005 г. ипотечных кредитов в России было выдано на общую сумму 68 млрд руб., в 2006 г. она составила 295 млрд, а в 2007 г. – 556 млрд руб. Ставки кредита по ипотеке в начале 2000-х снизились с 14–16% до 9–11% годовых, а первоначальный взнос составлял всего 5–10% от цены недвижимости или вовсе был равен нулю.

С наступлением кризиса ситуация ухудшилась. В 2009 г. сумма выданных ипотечных кредитов сократилась в несколько раз по сравнению с предыдущим годом. Две трети банков, выдающих ипотечные кредиты, существенно ужесточили условия кредитования. Средний уровень ставок по кредитам снова вырос до 14–16%, а по некоторым видам недвижимости (например, загородной) – до 18%. Сроки ипотечного кредитования, достигавшие ранее 30–50 лет, сократились до 10–15, реже – до 20 лет. В то же время первоначальный взнос повысился до 25–30% общей суммы кредита. Все это сделало ипотеку малодоступным и довольно обременительным видом кредитования.

Помимо этого ипотечное кредитование в России сталкивается с серьезными ограничениями экономического, финансового и социального характера.

Одним из главных среди них является низкий уровень средних доходов у большей части населения и соответственно недостаточная платежеспособность граждан, желающих приобрести новое жилье. По последним расчетам, работнику со средним доходом в России приходится копить средства на приобретение квартиры более 20 лет. В Европе и США работающий человек может накопить деньги на жилье за 3–4 года.

Другое ограничение состоит в недостаточной развитости в России кредитной системы. Существующие схемы кредитования малодоступны для большинства населения. Так, кредит сейчас чаще всего составляет около 70% стоимости приобретаемого жилья, а оставшиеся 30% заемщик должен оплачивать из собственных средств, но, учитывая стоимость жилья, и это является для большинства непосильным расходом. По оценкам экспертов, только 1,5% населения могут приобрести жилье без всякой кредитной поддержки, и всего около 5% имеют доходы, позволяющие купить квартиру с помощью коммерческого ипотечного кредита. Для остальных граждан возможность получения кредита на покупку жилья маловероятна.

Доступность ипотечного кредитования уменьшается еще и вследствие реформы жилищно-коммунального хозяйства, которая направлена на переход к 100%-ной оплате жилищно-коммунальных услуг. Это ведет к увеличению обязательных платежей и текущих расходов граждан на содержание жилья, что в еще большей степени ограничивает доступность ипотечных кредитов.

Возврат кредита

Трудно не только получить кредит на жилье, но и выплатить его, и это еще одно препятствие на пути более широкого распространения ипотечного кредитования. Существуют два способа возврата кредита – дифференцированными и аннуитетными платежами. В первом случае заемщик ежемесячно вносит платеж, в который входит доля основной суммы кредита и процент от остатка долга. Во втором – погашение кредита проводится одинаковыми ежемесячными взносами, которые рассчитываются по специальной сложной формуле.

Разница состоит в том, что при дифференцированных платежах заемщику в первые годы обслуживания кредита приходится делать крупные ежемесячные выплаты. Аннуитет снижает размер разового взноса, однако в расчете на весь срок погашения кредита заемщик выплатит в полтора раза больше средств, чем в случае с дифференцированными платежами. Ипотечный кредит можно погашать досрочно. При этом уменьшается собственно сумма кредита и размер аннуитета.

В докризисные годы большинство кредитов гасились досрочно. Более того, люди старались брать деньги на максимально длительный срок, что уменьшает аннуитетные выплаты и увеличивает возможности досрочного погашения долга. В кризис, когда процентные ставки выросли, а сроки кредитования сократились, досрочное погашение стало проблематичным. Так, в 2008 г. можно было получить кредит в 1,5 млн руб. по которому надо было платить порядка 11,5–12 тыс. руб. в месяц. В 2009 г. эта сумма составляла уже почти 20 тыс. руб.

Ипотека связана с регулярными выплатами по кредиту на протяжении весьма длительного времени. Понятно, что в кризис, когда у многих людей доходы уменьшаются, а кто-то и вовсе остается без работы, жизнь ипотечного заемщика наполняется рисками. При этом кредиты выдаются как в рублях, так и в долларах или евро, а курс мировых валют по отношению к рублю имеет тенденцию к росту, в отличие от рублевых зарплат заемщиков. Это тоже создает риски по регулярным ипотечным платежам.

Есть и еще один, не менее серьезный, риск. Как известно, во времена экономических катаклизмов недвижимость падает в цене. Для банка это может означать, что в случае дефолта заёмщика он не сможет получить от реализации недвижимости все причитающиеся ему средства. Поэтому заемщику могут предложить внести дополнительное обеспечение по кредиту. Это могут быть как денежные средства, так и имущество, которое кредитор согласится принять в качестве дополнительного залога. Но поскольку недвижимость в кризисные периоды продается тяжело и долго, обеспечение могут попросить внести именно деньгами. Всё это в итоге обостряет проблему возврата кредитов. По последним данным, с наступлением экономического кризиса 11 % заёмщиков на рынке ипотечного кредитования прекратили выполнять свои обязательства по выплате

Мировая практика

Уровень ипотечных кредитных ставок в развитых странах мира находится в в диапазоне 2–6%. На этом фоне российский кредитный рынок является исключением с его ставками, превышающими среднемировые примерно в 3–4 раза. В силу всех этих причин ипотека не получила в России такого распространения, как в Европе и США. Если в России в кредит приобретается не более 15% жилья, то в Европе этот показатель составляет 45–60%. В Испании ставка ипотечного кредита составляет 4-5% годовых, а срок кредитования – до 30 лет, при этом залога и поручительства не требуется. Во Франции кредиты выдаются на срок 20–25 лет под 4,8–5,6% годовых, в Бельгии – под 4,9–6% без залога и поручителей. В Германии процент по фиксированному кредиту на 15 лет начинается от 4,15% годовых.

Неблагоприятные условия ипотечного кредитования в России и весьма привлекательные ставки в других странах выталкивают состоятельных граждан на зарубежный рынок недвижимости. По некоторым оценкам, российские граждане истратили в 2010 г. на приобретение недвижимости за рубежом около 12 млрд долл. При этом более 50% сделок совершалось с использованием ипотеки. Это означает, что примерно 6 млрд долл. было взято в виде кредитов в местных банках.

Борис ПАВЛОВ

Ставки ипотечных кредитов в некоторых странах*

* По состоянию на июнь 2010 г. Источник: Столичное агентство недвижимости.

Условия ипотечного кредитования для российских граждан в некоторых странах в 2010 г.

* Доля от стоимости приобретаемой недвижимости

Источник: Данные агентства Gordon Rock

Скачать статью (.doc)

Земельный вопрос Недвижимость: от кризиса до подъема Наши перспективы – развитие